早在此之前，騰訊便已經開始在土地市場悄然布局。只是和菜鳥四處拿地不同，“企鵝”對重資產運營似乎沒有太. . .
土地，在中國意味著很多。近幾年來，在傳統的土地市場，逐漸出現了互聯網企業的身影。是什么讓一向輕資產的互聯網企業開始向地產拓展?云計算、物流基地、電子商務等概念究竟玩的是互聯網經濟，還是地產經濟?上期的《IT時報》，我們關注了阿里旗下菜鳥網絡在全國“圈地”的地產王國，本期，我們來看看騰訊的企鵝帝國。
在微信上拿到“船票”的騰訊，今年來的一系列動作，似乎傳遞出一個信號：“企鵝”將進軍房地產。這些動作包括：入股上市的房產信息服務平臺樂居、入股綜合物流基地華南城、自購前海開發區地塊等等。據《IT時報》記者調查，早在此之前，騰訊便已經開始在土地市場悄然布局。只是和菜鳥四處拿地不同，“企鵝”對重資產運營似乎沒有太多興趣，在上海，它甚至放棄了200畝的土地。或許騰訊相信，靠資本一樣能打造自己的“菜鳥”。
云計算版圖擴張或將止步
上海最西南角，青浦工業園區里新建廠房和空地錯落交織。在北青路和漕盈路的交界處，騰訊云計算中心“淹沒”在成排的廠房內，在56.2平方公里的青浦工業園區內，沒有明顯騰訊和企鵝標識的四棟樓房并不起眼。
2011年8月3日，騰訊和上海市政府宣布，雙方就上海市青浦工業園區建立騰訊華東云計算中心和電子商務基地簽署投資合作框架協議。時隔3年，與簽約時的高調相比，基地的建設十分低調。
在青浦工業園區管委會辦公室工作人員的指點下，記者找到了占地面積達100畝的騰訊華東地區云計算中心，現場工人不多，幾排建筑已經建成，如果不是通過附近園區的保安以及建筑工人的確認，很少有人知道這里就是騰訊云計算中心所在地，整個工地上沒有出現任何與“騰訊”有關的醒目標識。
整個云計算中心面積不算大，四幢外形相似建筑以四分格位置各占一個角落。7月25日下午3點左右，整個工地的建筑工人不足10人，外部建設已進入收尾工作。建筑內部裝修工程還在進行，從四幢樓的內部結構看來，排風、布線，均格式統一，應該是用于放置云計算所需服務器設備。據建筑人員透露，江蘇省某處的機房未來會搬到這里。
來自青浦建交委的官方信息顯示，騰訊云計算中心建設工程用地100畝，建筑規模達65000平方米，從去年5月開始正式動工，如今已進入尾聲。
幾年前，云計算還是一個備受歡迎概念。2011年，騰訊開始在全國布局數據中心。以深圳、天津、上海、重慶等地為基地，布局其南部、北部、西部，以及華東地區的騰訊數據中心及云計算基地。當年，在騰訊總部的所在地深圳，籌建中的騰訊深汕云計算數據中心計劃總用地面積20萬平方米(290畝)，服務器20萬臺，總投資額為20億元人民幣，是當時華南地區最大的云計算數據中心。在此之前的天津云計算中心，經歷了一輪土地追加，總面積達到9.33萬平方米(140畝)。項目投資達35億元，一期工程已完工。
此后，重慶云計算中心更是一舉拿下400畝用地，騰訊計劃為此投入60個億。時隔一年，記者從重慶兩江新區水土高新園區管委會招商處了解到，目前，該項目尚未正式開工。
然而，如今云計算已不再是熱點。由于云計算本身是一個高能耗產業，因此，政府在批該類項目時，非常謹慎。《IT時報》記者在采訪過程中了解到，在一二線城市，政府對于類似高能耗產業的工業用地的限制門檻在逐步提高。青浦工業園區招商處負責人便反復強調，騰訊云計算項目是青浦工業園區內唯一也可能是最后一個數據中心項目，不能代表該區域內的主流產業方向。
中途放棄的200畝“電商基地”
然而，更少有人了解到的是，騰訊2011年與政府簽署的協議中，華東云計算中心與電子商務基地的用地涉及青浦工業園區內兩塊不同位置的土地，而后者獲批的土地面積正好是云計算中心的一倍。
在青浦區規劃和土地管理局的官方網站上，《IT時報》記者查找到2013年8月發布的一份方案公告，其中清楚寫明：工程名為“騰訊上海電子商務基地項目”，實際位置為“西鄰青趙路，南鄰北盈路”，建筑面積達25.772313萬平方米。在這份公告中，明確寫明，該地用途為“物流倉儲建筑”。
記者從經手騰訊電子商務基地項目的青浦區規劃建設科相關人士處證實，目前騰訊的電子商務基地項目用地已經被政府收回，雙方正在進行后續收尾工作。
事實上，這塊原本距離“騰訊云計算中心”不遠的建筑工地，自2012年正式交付后，始終都未開工。根據國土規劃的相關規定，政府所批工業用地，必須在2年內開工，但工程開工時間一直在推遲。
從青浦區政府的相關公開信息中，我們依稀還原出這樣一個事實。在青浦區建交委官方網站上公開顯示，編號為89號的“騰訊上海青浦電子商務運行中心新建廠房”作為“2013年度青浦區重大建設項目”，政府曾責令其必須在限定時間內開工。在青浦區建交委去年5月的“主要形象進度統計表”中重大項目組曾這樣注明：“5月24日，與電子商務中心面談后，明確該項目年內必須開工。”
實際情況是，到去年年底為止，項目的開工時間因各種理由被推遲。根據政府公開信息，從去年6月到10月，“因市場因素，要與公司高層領導研究項目定位問題”“因市場變化，項目準備調整”一直是推遲開工的理由。設計方案進入審核階段后，“市消防會審”一直進行到去年12月。直到2014年4月，編號已改為108號的“騰訊上海青浦電子商務運行中心項目”的備注顯示為“停辦收土地磋商階段。”
據發布該信息的青浦區重大工程項目組有關人士向《IT時報》記者確認，今年4月前，騰訊已正式提出終止合同，退回用地。
“騰訊給出的理由是，京東在青浦練塘工業區已經建有華東第一物流中心，倉庫有余，就想退回用地。”據上述規劃建設科相關人士解釋，政府方面考慮到現在收回這塊地并不“吃虧”，就同意了收回的請求。
不善經營重資產或是退地原因
根據中國土地市場網上公開的信息顯示，騰訊(上海)有限公司于2012年4月16日，支付6844.萬元購買土地面積為13.216450 公頃(約198畝)的“滬青園工11-034號地塊”，也即“騰訊電子商務基地”所在位置。也就是說，騰訊在2012年，是以每畝平均34.5萬元左右的價格買下的電子商務基地用地。
在寸土寸金的上海，這個價格顯得非常優惠。據專業從事青浦區內工業用地交易代理丁女士透露，附近工業用地市場均價兩年前是每畝120萬，現在則上漲到160萬左右，“地價的高低主要依據土地所在位置和形狀。”騰訊的云計算中心和電子商務基地所在位置都在北青公路主干道周圍，因此市場估價更高。目前，青趙路路段已經規劃入張江高科青浦園區區域，含金量進一步上升。
兩年，地價漲了4倍，為何騰訊還會將到手的“肥肉”退掉呢?盡管有兩年必須開工的規定，但丁女士分析，只要拿地業主在土地上開發面積超過25%，政府就無法做出撤回的要求，想要“留住”地并不是難事。
“騰訊作為互聯網企業，本身并不善于從事地產運作。”一位從事物流商業地產運作的人士分析，盡管騰訊在線上運作能力很強，但在線下的各類產業運作中，騰訊并不具備這樣的能力和團隊，“類似的案例不少，有些企業拿地幾年，發現不知道開發什么，或開發什么項目可盈利，反復猶豫之后，還是選擇退回土地，降低某些風險。”
如果將退地的時間與騰訊今年的一系列動作相關聯，或許可以看得更清楚。
在2014年初這個時間節點上，騰訊完成了兩件大事：1月，騰訊宣布以15億港元收購商業物流地產公司華南城9.9%股份，且約定兩年后，再投資8.5億港元，持股比例將增至13%。3月，騰訊宣布以約2.15億美元入股京東，收購京東上市前15%股份，并在上市后追加投資，最終將占據京東商城20%股份，其旗下易迅、QQ網購一并進入京東，包括其在上海、北京等地的幾大物流倉儲。
顯然，騰訊放棄了自己做電商和物流的想法，而將資本作為了杠桿。“騰訊用意應該十分明顯——通過土地來沉淀資金。”在上述人士看來，與業內不少先例相同，騰訊并不缺錢，也并不急于通過投資獲取收益，因此，通過資本化模式運作地產會是其沉淀資金的優先選擇。
華南城和京東的想象空間
在官方網站上，騰訊的“小伙伴”華南城對自己的定位是，現代化綜合商貿物流基地和制造業高端集成服務平臺，其在深圳、南昌、南寧、鄭州等全國各地均有華南城大型商業廣場，謂之“華南八城”，經營內容大多是五金、服裝、皮革等材料批發。不過，在深圳、西安、南昌、南寧和哈爾濱，華南城還擁有五座華盛奧特萊斯(其中南寧、南昌和西安項目將于今年開業)。
在與騰訊的合作規劃中，在線交易平臺、O2O零售服務體驗、在線閃購業務、在線支付業務和倉儲物流合作是五個主要方面，其中倉儲物流在業內人士看來，頗有奧妙。
在此前媒體的報道中，華南城是物流地產運作高手。2002年開始，華南城啟動了“工轉商”的商業運作——在全國各地以物流建設項目的名義拿地，然后進行大規模的商業地產開發。從南寧、南昌、西安、河源、鄭州、哈爾濱等地已啟動的項目開發看，華南城在全國總規劃建筑面積已超過5000萬平方米。
無論是華南城還是京東，最大的共同點是在全國范圍內擁有大批物流倉儲用地。截至2014年2月，京東在34個城市擁有82個倉庫，總建筑面積為130萬平方米，加上易迅此前在北京、上海、深圳已經建成的至少10萬平方米倉儲，京東至少有140萬平方米倉儲用地。
如今騰訊將所有的電商資源全部剝離給了京東，可以想象的空間是，如果京東與華南城合作，一方面華南城線下奧特萊斯等面向個人客戶的商戶，與京東旗下的拍拍、京東等合作，以微信為入口，在O2O上或有建樹，更關鍵的是，京東和華南城的倉儲和物流資源彼此開放后，可以為整個騰訊電商系的賣家和買家提供服務。“從目前的節奏看，騰訊入股華南城真正看中的是其大面積的倉儲用地，再加上此前京東的物流倉庫，騰訊極有可能規劃出另一個菜鳥網，但不同的是，騰訊只會以資本運作的方式投入物流園區的運作。”曾參與規劃運作深圳華南城項目的深圳市世方商業地產顧問機構負責人李仁斌如是分析。
但是，這樣的合作空間有多大，仍未可知。“華南城在深圳開發的項目中，目前只有10%真正用于物流倉儲。”李仁斌透露，華南城的土地運作模式在圈內人盡皆知，倉儲物流只是其眾多商業項目中很小的一部分，目前其主要盈利模式還是依靠建設B2B商貿中心、辦公寫字樓出租收取租金。
從全國來看，“華南八城”大多距離主城區20-30公里，位置偏僻，因此商業項目發展并不如預期。有業內人士分析，“其商業模式與傳統的大型市場類似，目前國內此類市場經營都不理想，而華南城目前所取得的成果都是在高投資下完成的，一旦失去這么高的投資，前景不明。”
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