早在此之前，騰訊便已經(jīng)開始在土地市場悄然布局。只是和菜鳥四處拿地不同，“企鵝”對重資產(chǎn)運(yùn)營似乎沒有太. . .
土地，在中國意味著很多。近幾年來，在傳統(tǒng)的土地市場，逐漸出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的身影。是什么讓一向輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始向地產(chǎn)拓展?云計(jì)算、物流基地、電子商務(wù)等概念究竟玩的是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，還是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)?上期的《IT時(shí)報(bào)》，我們關(guān)注了阿里旗下菜鳥網(wǎng)絡(luò)在全國“圈地”的地產(chǎn)王國，本期，我們來看看騰訊的企鵝帝國。
在微信上拿到“船票”的騰訊，今年來的一系列動(dòng)作，似乎傳遞出一個(gè)信號(hào)：“企鵝”將進(jìn)軍房地產(chǎn)。這些動(dòng)作包括：入股上市的房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)樂居、入股綜合物流基地華南城、自購前海開發(fā)區(qū)地塊等等。據(jù)《IT時(shí)報(bào)》記者調(diào)查，早在此之前，騰訊便已經(jīng)開始在土地市場悄然布局。只是和菜鳥四處拿地不同，“企鵝”對重資產(chǎn)運(yùn)營似乎沒有太多興趣，在上海，它甚至放棄了200畝的土地。或許騰訊相信，靠資本一樣能打造自己的“菜鳥”。
云計(jì)算版圖擴(kuò)張或?qū)⒅共?/STRONG>
上海最西南角，青浦工業(yè)園區(qū)里新建廠房和空地錯(cuò)落交織。在北青路和漕盈路的交界處，騰訊云計(jì)算中心“淹沒”在成排的廠房內(nèi)，在56.2平方公里的青浦工業(yè)園區(qū)內(nèi)，沒有明顯騰訊和企鵝標(biāo)識(shí)的四棟樓房并不起眼。
2011年8月3日，騰訊和上海市政府宣布，雙方就上海市青浦工業(yè)園區(qū)建立騰訊華東云計(jì)算中心和電子商務(wù)基地簽署投資合作框架協(xié)議。時(shí)隔3年，與簽約時(shí)的高調(diào)相比，基地的建設(shè)十分低調(diào)。
在青浦工業(yè)園區(qū)管委會(huì)辦公室工作人員的指點(diǎn)下，記者找到了占地面積達(dá)100畝的騰訊華東地區(qū)云計(jì)算中心，現(xiàn)場工人不多，幾排建筑已經(jīng)建成，如果不是通過附近園區(qū)的保安以及建筑工人的確認(rèn)，很少有人知道這里就是騰訊云計(jì)算中心所在地，整個(gè)工地上沒有出現(xiàn)任何與“騰訊”有關(guān)的醒目標(biāo)識(shí)。
整個(gè)云計(jì)算中心面積不算大，四幢外形相似建筑以四分格位置各占一個(gè)角落。7月25日下午3點(diǎn)左右，整個(gè)工地的建筑工人不足10人，外部建設(shè)已進(jìn)入收尾工作。建筑內(nèi)部裝修工程還在進(jìn)行，從四幢樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)看來，排風(fēng)、布線，均格式統(tǒng)一，應(yīng)該是用于放置云計(jì)算所需服務(wù)器設(shè)備。據(jù)建筑人員透露，江蘇省某處的機(jī)房未來會(huì)搬到這里。
來自青浦建交委的官方信息顯示，騰訊云計(jì)算中心建設(shè)工程用地100畝，建筑規(guī)模達(dá)65000平方米，從去年5月開始正式動(dòng)工，如今已進(jìn)入尾聲。
幾年前，云計(jì)算還是一個(gè)備受歡迎概念。2011年，騰訊開始在全國布局?jǐn)?shù)據(jù)中心。以深圳、天津、上海、重慶等地為基地，布局其南部、北部、西部，以及華東地區(qū)的騰訊數(shù)據(jù)中心及云計(jì)算基地。當(dāng)年，在騰訊總部的所在地深圳，籌建中的騰訊深汕云計(jì)算數(shù)據(jù)中心計(jì)劃總用地面積20萬平方米(290畝)，服務(wù)器20萬臺(tái)，總投資額為20億元人民幣，是當(dāng)時(shí)華南地區(qū)最大的云計(jì)算數(shù)據(jù)中心。在此之前的天津云計(jì)算中心，經(jīng)歷了一輪土地追加，總面積達(dá)到9.33萬平方米(140畝)。項(xiàng)目投資達(dá)35億元，一期工程已完工。
此后，重慶云計(jì)算中心更是一舉拿下400畝用地，騰訊計(jì)劃為此投入60個(gè)億。時(shí)隔一年，記者從重慶兩江新區(qū)水土高新園區(qū)管委會(huì)招商處了解到，目前，該項(xiàng)目尚未正式開工。
然而，如今云計(jì)算已不再是熱點(diǎn)。由于云計(jì)算本身是一個(gè)高能耗產(chǎn)業(yè)，因此，政府在批該類項(xiàng)目時(shí)，非常謹(jǐn)慎。《IT時(shí)報(bào)》記者在采訪過程中了解到，在一二線城市，政府對于類似高能耗產(chǎn)業(yè)的工業(yè)用地的限制門檻在逐步提高。青浦工業(yè)園區(qū)招商處負(fù)責(zé)人便反復(fù)強(qiáng)調(diào)，騰訊云計(jì)算項(xiàng)目是青浦工業(yè)園區(qū)內(nèi)唯一也可能是最后一個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，不能代表該區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)業(yè)方向。
中途放棄的200畝“電商基地”
然而，更少有人了解到的是，騰訊2011年與政府簽署的協(xié)議中，華東云計(jì)算中心與電子商務(wù)基地的用地涉及青浦工業(yè)園區(qū)內(nèi)兩塊不同位置的土地，而后者獲批的土地面積正好是云計(jì)算中心的一倍。
在青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局的官方網(wǎng)站上，《IT時(shí)報(bào)》記者查找到2013年8月發(fā)布的一份方案公告，其中清楚寫明：工程名為“騰訊上海電子商務(wù)基地項(xiàng)目”，實(shí)際位置為“西鄰青趙路，南鄰北盈路”，建筑面積達(dá)25.772313萬平方米。在這份公告中，明確寫明，該地用途為“物流倉儲(chǔ)建筑”。
記者從經(jīng)手騰訊電子商務(wù)基地項(xiàng)目的青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)科相關(guān)人士處證實(shí)，目前騰訊的電子商務(wù)基地項(xiàng)目用地已經(jīng)被政府收回，雙方正在進(jìn)行后續(xù)收尾工作。
事實(shí)上，這塊原本距離“騰訊云計(jì)算中心”不遠(yuǎn)的建筑工地，自2012年正式交付后，始終都未開工。根據(jù)國土規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，政府所批工業(yè)用地，必須在2年內(nèi)開工，但工程開工時(shí)間一直在推遲。
從青浦區(qū)政府的相關(guān)公開信息中，我們依稀還原出這樣一個(gè)事實(shí)。在青浦區(qū)建交委官方網(wǎng)站上公開顯示，編號(hào)為89號(hào)的“騰訊上海青浦電子商務(wù)運(yùn)行中心新建廠房”作為“2013年度青浦區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目”，政府曾責(zé)令其必須在限定時(shí)間內(nèi)開工。在青浦區(qū)建交委去年5月的“主要形象進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表”中重大項(xiàng)目組曾這樣注明：“5月24日，與電子商務(wù)中心面談后，明確該項(xiàng)目年內(nèi)必須開工。”
實(shí)際情況是，到去年年底為止，項(xiàng)目的開工時(shí)間因各種理由被推遲。根據(jù)政府公開信息，從去年6月到10月，“因市場因素，要與公司高層領(lǐng)導(dǎo)研究項(xiàng)目定位問題”“因市場變化，項(xiàng)目準(zhǔn)備調(diào)整”一直是推遲開工的理由。設(shè)計(jì)方案進(jìn)入審核階段后，“市消防會(huì)審”一直進(jìn)行到去年12月。直到2014年4月，編號(hào)已改為108號(hào)的“騰訊上海青浦電子商務(wù)運(yùn)行中心項(xiàng)目”的備注顯示為“停辦收土地磋商階段。”
據(jù)發(fā)布該信息的青浦區(qū)重大工程項(xiàng)目組有關(guān)人士向《IT時(shí)報(bào)》記者確認(rèn)，今年4月前，騰訊已正式提出終止合同，退回用地。
“騰訊給出的理由是，京東在青浦練塘工業(yè)區(qū)已經(jīng)建有華東第一物流中心，倉庫有余，就想退回用地。”據(jù)上述規(guī)劃建設(shè)科相關(guān)人士解釋，政府方面考慮到現(xiàn)在收回這塊地并不“吃虧”，就同意了收回的請求。
不善經(jīng)營重資產(chǎn)或是退地原因
根據(jù)中國土地市場網(wǎng)上公開的信息顯示，騰訊(上海)有限公司于2012年4月16日，支付6844.萬元購買土地面積為13.216450 公頃(約198畝)的“滬青園工11-034號(hào)地塊”，也即“騰訊電子商務(wù)基地”所在位置。也就是說，騰訊在2012年，是以每畝平均34.5萬元左右的價(jià)格買下的電子商務(wù)基地用地。
在寸土寸金的上海，這個(gè)價(jià)格顯得非常優(yōu)惠。據(jù)專業(yè)從事青浦區(qū)內(nèi)工業(yè)用地交易代理丁女士透露，附近工業(yè)用地市場均價(jià)兩年前是每畝120萬，現(xiàn)在則上漲到160萬左右，“地價(jià)的高低主要依據(jù)土地所在位置和形狀。”騰訊的云計(jì)算中心和電子商務(wù)基地所在位置都在北青公路主干道周圍，因此市場估價(jià)更高。目前，青趙路路段已經(jīng)規(guī)劃入張江高科青浦園區(qū)區(qū)域，含金量進(jìn)一步上升。
兩年，地價(jià)漲了4倍，為何騰訊還會(huì)將到手的“肥肉”退掉呢?盡管有兩年必須開工的規(guī)定，但丁女士分析，只要拿地業(yè)主在土地上開發(fā)面積超過25%，政府就無法做出撤回的要求，想要“留住”地并不是難事。
“騰訊作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，本身并不善于從事地產(chǎn)運(yùn)作。”一位從事物流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的人士分析，盡管騰訊在線上運(yùn)作能力很強(qiáng)，但在線下的各類產(chǎn)業(yè)運(yùn)作中，騰訊并不具備這樣的能力和團(tuán)隊(duì)，“類似的案例不少，有些企業(yè)拿地幾年，發(fā)現(xiàn)不知道開發(fā)什么，或開發(fā)什么項(xiàng)目可盈利，反復(fù)猶豫之后，還是選擇退回土地，降低某些風(fēng)險(xiǎn)。”
如果將退地的時(shí)間與騰訊今年的一系列動(dòng)作相關(guān)聯(lián)，或許可以看得更清楚。
在2014年初這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，騰訊完成了兩件大事：1月，騰訊宣布以15億港元收購商業(yè)物流地產(chǎn)公司華南城9.9%股份，且約定兩年后，再投資8.5億港元，持股比例將增至13%。3月，騰訊宣布以約2.15億美元入股京東，收購京東上市前15%股份，并在上市后追加投資，最終將占據(jù)京東商城20%股份，其旗下易迅、QQ網(wǎng)購一并進(jìn)入京東，包括其在上海、北京等地的幾大物流倉儲(chǔ)。
顯然，騰訊放棄了自己做電商和物流的想法，而將資本作為了杠桿。“騰訊用意應(yīng)該十分明顯——通過土地來沉淀資金。”在上述人士看來，與業(yè)內(nèi)不少先例相同，騰訊并不缺錢，也并不急于通過投資獲取收益，因此，通過資本化模式運(yùn)作地產(chǎn)會(huì)是其沉淀資金的優(yōu)先選擇。
華南城和京東的想象空間
在官方網(wǎng)站上，騰訊的“小伙伴”華南城對自己的定位是，現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地和制造業(yè)高端集成服務(wù)平臺(tái)，其在深圳、南昌、南寧、鄭州等全國各地均有華南城大型商業(yè)廣場，謂之“華南八城”，經(jīng)營內(nèi)容大多是五金、服裝、皮革等材料批發(fā)。不過，在深圳、西安、南昌、南寧和哈爾濱，華南城還擁有五座華盛奧特萊斯(其中南寧、南昌和西安項(xiàng)目將于今年開業(yè))。
在與騰訊的合作規(guī)劃中，在線交易平臺(tái)、O2O零售服務(wù)體驗(yàn)、在線閃購業(yè)務(wù)、在線支付業(yè)務(wù)和倉儲(chǔ)物流合作是五個(gè)主要方面，其中倉儲(chǔ)物流在業(yè)內(nèi)人士看來，頗有奧妙。
在此前媒體的報(bào)道中，華南城是物流地產(chǎn)運(yùn)作高手。2002年開始，華南城啟動(dòng)了“工轉(zhuǎn)商”的商業(yè)運(yùn)作——在全國各地以物流建設(shè)項(xiàng)目的名義拿地，然后進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。從南寧、南昌、西安、河源、鄭州、哈爾濱等地已啟動(dòng)的項(xiàng)目開發(fā)看，華南城在全國總規(guī)劃建筑面積已超過5000萬平方米。
無論是華南城還是京東，最大的共同點(diǎn)是在全國范圍內(nèi)擁有大批物流倉儲(chǔ)用地。截至2014年2月，京東在34個(gè)城市擁有82個(gè)倉庫，總建筑面積為130萬平方米，加上易迅此前在北京、上海、深圳已經(jīng)建成的至少10萬平方米倉儲(chǔ)，京東至少有140萬平方米倉儲(chǔ)用地。
如今騰訊將所有的電商資源全部剝離給了京東，可以想象的空間是，如果京東與華南城合作，一方面華南城線下奧特萊斯等面向個(gè)人客戶的商戶，與京東旗下的拍拍、京東等合作，以微信為入口，在O2O上或有建樹，更關(guān)鍵的是，京東和華南城的倉儲(chǔ)和物流資源彼此開放后，可以為整個(gè)騰訊電商系的賣家和買家提供服務(wù)。“從目前的節(jié)奏看，騰訊入股華南城真正看中的是其大面積的倉儲(chǔ)用地，再加上此前京東的物流倉庫，騰訊極有可能規(guī)劃出另一個(gè)菜鳥網(wǎng)，但不同的是，騰訊只會(huì)以資本運(yùn)作的方式投入物流園區(qū)的運(yùn)作。”曾參與規(guī)劃運(yùn)作深圳華南城項(xiàng)目的深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人李仁斌如是分析。
但是，這樣的合作空間有多大，仍未可知。“華南城在深圳開發(fā)的項(xiàng)目中，目前只有10%真正用于物流倉儲(chǔ)。”李仁斌透露，華南城的土地運(yùn)作模式在圈內(nèi)人盡皆知，倉儲(chǔ)物流只是其眾多商業(yè)項(xiàng)目中很小的一部分，目前其主要盈利模式還是依靠建設(shè)B2B商貿(mào)中心、辦公寫字樓出租收取租金。
從全國來看，“華南八城”大多距離主城區(qū)20-30公里，位置偏僻，因此商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展并不如預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士分析，“其商業(yè)模式與傳統(tǒng)的大型市場類似，目前國內(nèi)此類市場經(jīng)營都不理想，而華南城目前所取得的成果都是在高投資下完成的，一旦失去這么高的投資，前景不明。”
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